¿Servirá el colapso de un edificio para replantear cómo cuidamos de nuestras viviendas?

Desde que el pasado lunes 4 de agosto tuvo lugar el colapso del edificio situado en la calle Duquesa de Tamames de Madrid se ha hablado (en este artículo y otros) sobre las posibles causas y se ha mencionado que  había pasado la ITE en 2012, pero no se ha profundizado en el estado del edificio ni se ha hablado del deber de conservación de los propietarios.

Es cierto que si yo fuera el técnico que firmó esa ITE ya estaría camino a un país sin tratado de extradición, pero no creo que culpar al técnico solucione el problema.

Se me ocurren varias ideas sobre las cuales deberíamos hacer una reflexión tanto los técnicos y las administraciones como los propietarios y los usuarios.

En primer lugar hay que tener en cuenta que los edificios son organismos vivos, en el sentido en que se transforman, cambian de uso y sufren el paso del tiempo. Esta afirmación puede parecer trivial, pero no lo es. Recuerdo que hace unos años tuve una discusión con un familiar sobre este tema. Él no entendía que su casa, conforme se hacía vieja, iba necesitando más reparaciones, arreglos y cuidados, exactamente igual que las personas y los coches. Creo que esta última comparación la entendió, ya que era mecánico. Este tiene que ser el primer paso: concienciar de la ciudadanía de que el mantenimiento y vigilancia de sus viviendas, la mayor inversión que hacemos en la vida, no es un capricho o una imposición, sino una necesidad.

Parece sorprendente, siguiendo con el símil automovilístico, que cualquier usuario asuma como normal pagar 300€ por una revisión o 50€ por una ITV periódica y no hacer lo mismo por la ITE de su vivienda. Se puede decir que el mantenimiento del coche es una cuestión de seguridad, y estamos de acuerdo. Teniendo en cuenta lo ocurrido el lunes, deberemos estar todos de acuerdo en que el mantenimiento de un edificio también lo es. ¿Por qué entonces una parte de la sociedad entiende la ITE como un trámite obligatorio? (También sería interesante saber cuantos pasaríamos la ITV al coche si no fuera por la Guardia Civil).

IMG_6976Desprendimiento del hormigón en pilares de planta baja. Esas placas se quitaron con la mano, incluidos algunos trozos de armadura

En los últimos años se han dado pasos importantes para poner en conocimiento de los usuarios el funcionamiento del edificio en el que viven. Uno de ellos es el “libro del edificio”, que no deja de ser un manual de instrucciones que nos indica como debemos actuar para realizar un mantenimiento correcto y mantener las condiciones correctas de uso durante la vida útil del edificio, e incluso ampliarla.

Es en este punto, antes de ir más allá, cuando debemos apuntar que, por mucho que nos pese, la inversión en vivienda no termina, ni mucho menos, cuando se adquiere, ni cuando se termina de pagar la hipoteca. Plantear la inversión de toda una vida sin tener en cuenta ciertos costes de mantenimiento es un grave error, y desconocerlo implica sorpresas… muchas y cuantiosas sorpresas.

IMG_6826A nadie le debe gustar que le caiga encima un trozo del balcón de su vecino

Pero este “manual de instrucciones”, que esperemos que no se quede junto al de la lavadora, la tele y el video (si ese VHS que seguimos conservando), sólo lo tienen las viviendas que se han construido en los últimos años y, en muchos casos, ni siquiera ha llegado a manos de los propietarios.

El parque de vivienda en España ha ido envejeciendo y los cascos urbanos están repletos de edificios de los años 50, 60 y 70, levantados en unas circunstancias sociales y económicas determinadas y con unos criterios de calidad muy livianos, cuando no inexistentes. Si a esto sumamos una cultura del mantenimiento muy escasa, las consecuencias son sucesos como el de este lunes.

La implantación de las diferentes figuras (ITE, ITV, IEE, etc) trata de paliar este déficit, mediante la realización de inspecciones realizadas por técnicos competentes. Y aquí es donde empiezan muchos problemas, en lugar de solucionarse.

El primero de todos ellos es la percepción por parte de buena parte de la sociedad de que se trata de un impuesto, una obligación… un papel, sobre todo a la hora de pagarlo. Posiblemente una parte de la culpa de esta situación la tengamos los propios técnicos o la administración, pero es una parte pequeña y tiene que ver con la comunicación: quizá se debería haber explicado que el objetivo es la seguridad, y no (sólo) el negocio. Porque todo el mundo debe comprender que la inspección de viviendas es un trabajo especializado, cuyo resultado debe ser la mejora de las condiciones de uso del edificio,  que tiene una responsabilidad y que debe realizar un técnico que, admitámoslo, tiene la manía de comer todos los días (¿a quién se le ocurre?).

Otro de los problemas es la redacción de las normativas, que definen los trabajos a realizar como “inspección visual”, cuando en muchos casos es imposible detectar fallos, en algunos casos estructurales, con una simple inspección visual. Pero claro, no es lo mismo decirle a un usuario que va a ir alguien a visitar su vivienda y que tendrá que pagar 100€ (por ejemplo, y redondeando) que decirle que tendrán que entrar, picar los falsos techos (o lo que sea) y reponerlos y que la broma le va a salir por 400€.

También las normativas hablan de “técnicos competentes”, en algunos casos definiendo más o menos titulaciones. Pues bien, ni todas las titulaciones son competentes, ni dentro de todas las que sí se pueden suponer competentes todos los técnicos lo son. Por poner un ejemplo sencillo: ¿cuántos técnicos serían capaces de reconocer un hormigón con aluminosis?.

aluminosisEsta podría ser una vigueta con aluminosis… o no

No se trata de despreciar las capacidades de cada uno, capacidades que en muchos casos se adquieren únicamente con la experiencia. Se trata de hacer un ejercicio de responsabilidad, y de saber cuales son las limitaciones de cada uno. Por la sencilla razón de que cualquiera, cuando tenemos que hacer una revisión de corazón, preferimos un cardiólogo a un podólogo (y viceversa). Y porque siendo podólogo no se nos ocurriría diagnosticar una enfermedad cardiaca.

¿La solución es limitar las titulaciones necesarias? Puede ser, pero no sólo debe ser esa. ¿La solución es hacer un examen, a modo de título de especialización? No lo creo, por lo subjetiva que es la disciplina.

La solución es mucho más sencilla: se trata de, como he dicho antes hacer un ejercicio de responsabilidad, al igual que se lo hemos pedido en párrafos anteriores a los usuarios, actuando en los campos que nos son conocidos y, en los casos en los que haya la más mínima duda, acudir a los especialistas.

Posiblemente debamos aprender de los médicos, de cabecera y especialistas, para empezar a tratar a los edificios como pacientes y no como objetos. Si todos los agentes (usuarios, mediadores, administración y técnicos) empezamos a entender que el cuidado de un edifico es algo muy serio, estaremos en el comienzo de una nueva forma de entender los edificios donde vivimos.

 

Un pensamiento en “¿Servirá el colapso de un edificio para replantear cómo cuidamos de nuestras viviendas?

  1. Me parece un símil muy acertado. Este acontecimiento demuestra que en caso de fundadas sospechas es necesaria una investigación más profunda cuando se pase la ITE a los edificios, realizando las catas y las pruebas necesarias.
    Enhorabuena por el artículo.

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